不動産売却・賃貸空室対策【費用対効果の見込めるリフォームとは】

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不動産売却・賃貸空室対策【費用対効果の見込めるリフォームとは】

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2018/07/18 不動産売却・賃貸空室対策【費用対効果の見込めるリフォームとは】

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不動産売却・賃貸空室対策【費用対効果の見込めるリフォームとは】

 

 

「不動産投資におけるリフォームでは費用対効果を重視すべきである。」ということは周知の事実である。

 

とはいえ、どのようなリフォームが費用対効果を高めることが出来るのか、という課題ついては不動産の再販業者にお勤めの方を始め、個人の投資家の方を頭を悩ませることであろう。

 

リフォーム事業を手掛ける当社の意見として、どのような物件にどのようなリフォームを手掛けることが費用対効果を高く見込めるのかを本記事ではお伝えしたい。

 

 

【リフォームランキングについて】

 

SUUMO(スーモ)では全国116社のリフォーム会社のランキングを掲載しているなど、リフォームやリフォーム業者の情報が多数掲載されている。

中でも、賃貸物件における設備ランキングは多くの方が参考としているのではないだろうか。

 

昨今の傾向としてはエアコンやテレビ付きモニターホン、ウォシュレット等の設備はランキング上位に表示されることが珍しくなった。

その理由は需要がないからではない。新築、築浅物件が増えているこの市場では、「あって当たり前のもの」となっているからである。

 

インターネット無料等の付加価値が上位に掲載されていることからして、「あればいいな」と望まれる設備や環境が注目されてきている。

 

現状、そのような「あって当たり前の設備」がないのであれば物件のエリアやターゲットにもよるが、取付の検討は必須とも言える。

 

 

【インターネット無料環境の優位性】

 

それでは、ランキング上位によく見受けられるインターネット無料という環境の提供はどのように検討するか。

 

周囲の競合物件と比較された際に賃料や間取りが同等であれば、選ばれるのは、もちろんネット無料環境のある物件であるので競合する物件のリサーチは欠かせない。

 

上記のように、周囲の競合物件次第ではよってインターネット無料というサービスについての優先度は変わるが、相対的に考慮し弊社としては高い費用対効果を見込めるものではないと考えている。

 

引っ越しの前の物件で利用していたインターネットの業者をそのまま利用するケースがあるからだ。

昨今では携帯電話やケーブルテレビと抱き合わせで契約することで、それぞれの料金が安くなるプランもある。ネットのスピードや内容を重視する方もいるので必ずしも入居検討者に喜ばれるわけではない。

 

もちろん、入居希望者の中でもインターネット無料サービスを強く望む方もいる。

 

だが、客付け営業マンによれば、客付け時に支払われる報酬(AD)によってお勧めの仕方は変わる。

 

 

「インターネット無料とはいっても使用料は賃料に乗っかっています。こちらの~円安いお部屋はインターネット無料ではないですが、結局は同じですよ。」

 

 

という話ともなれば、インターネット無料設備を付けたからといって高い賃料の設定が期待できるわけでもない。

 

 

【高い費用対効果望めるリフォームとはズバリ、環境次第】

 

 

弊社は、和室の築古物件の和洋変更は賃料アップ等の大きな費用対効果が見込めるという見解もっている。

 

もちろん、水回りの設備環境が最低限整っていることを前提とはするが、賃貸の不動産屋からする和室物件はまず問い合わせが少ない上に低属性の入居希望者を低賃金で入居させる際に重宝するものである。和室の1Kである、というだけで入居希望者が激減するというのも事実だ。

 

物件を所有するオーナー様は年々賃料を下げていくことにもなりかねない。

このような物件にインターネットが無料だという環境は無論、効果は見込めない上にキャッシュフローを圧縮させてしまう。

 

しかし、これが洋室の1Kであればどうだろうか。賃料5,00010,000円前後のアップが見込める場合がある、

 

和室の洋室変更は、物件そのものの下地の状態がそれほど悪くなければ畳の処分代も含めておおよそ10万円程度で行える。

 

5,000円の賃料アップが実現すれば約18ヶ月、10,000円であれば約10ヶ月で回収出来、高い費用対効果が望める。

 

アパートに限らずマンションの1Kやファミリータイプのマンションの和室の洋室変更でも

当然、環境や条件によって高い費用対効果が見込める。

 

※ベッドを所持している入居希望者にとっての和室は入居意欲を下げる結果となる。

敷布団を好む入居希望者は洋室でも懸念することはない。

 

これは和室物件に限った話であるが、このように物件の環境や条件によって何が最適なリフォームか、が変わってくるのだ。

 

 

もう一つ例を挙げるとすれば築浅物件一階の空室の場合である。

バルコニーが人の通りに面している場合に、入居希望者が懸念するのは日当たりと防犯である。

 

日当たりに関しては環境を変えることは困難であるが防犯についてはどうであろうか。

もちろん、オートロックがついていたといても一階であればあまり意味を成さないとも言える。

 

 

物件を案内する営業マンによっては

 

「逆に、バルコニーが通りに面しているので、近隣の方から丸見えです。悪さなんて出来ません。近隣住人が防犯の役割をしてくれますよ。」

 

等、頑張ってお勧めはされるであろう。

 

 

それでも特に女性は懸念し、申込に至らないこともある。洗濯物が干す際に心配だという声もよく挙がるようだ。

 

そのような環境の空室対策をご検討するのであれば、「ネット無料」という設備よりも「防犯カメラ」の設置(ダミーも余地あり)等、選ばれるための設備がある。

室内干しの出来る環境を用意するのも有効だ。

 

この一例からも言えることは、「最適なリフォーム」とはやはり環境により変化する、ということである。

環境や条件の違う物件を所有する知人の評判当を鵜呑みにするのは危険とも言える。

 

インターネットで検索し、調べた人気設備を安易に取り付けるのではなく、しっかりと戦略的に考案し、環境に適したリフォームをすることで理想の不動産投資の実現に近づくのではないだろうか。

 

 

 

【最適なリフォームのご相談について】

 

ご自身での検討が困難な場合は周囲の知人やプロの企業に相談することをお勧めする。

また、プロの企業と一概に言っても工務店等の建築のみに強い企業様ではなく、不動産会社、あるいは不動産投資業界に精通している企業様に相談することで適切なアドバイスを受けることが可能となるのでその点もご注意頂きたい。

 

不要な高い工事をしたのにも関わらず、空室のままという状況はならないよう、価格だけではなくプランニングやその企業の経験値を参考にすることだ。

 

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弊社は上記のような問題を考慮し、施工のご相談を承っております。

コンセプトを持ち合わせた原状回復や売却時のリフォームも環境に合わせて

プランをお客様とご一緒に練らせて頂くので是非、お気軽にご相談下さい。

 

賃貸マンション・アパートのリフォーム事業

【りぷらす】

 

 

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株式会社 REVIVE  担当:相場・安田

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東京・神奈川・埼玉・千葉のリフォーム、リノベーション。
「思いやり×戦略」を企業理念にお客様から「ありがとう」を
いただけますよう、最適なリフォームプランをご提供します。

 

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