東京のシェアハウス・リフォーム改装で費用対効果を高める為に。

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リフォーム、リノベーション

東京のシェアハウス・リフォーム改装で費用対効果を高める為に。

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2017/09/26 東京のシェアハウス・リフォーム改装で費用対効果を高める為に。

シェアハウス

 

 

昨今、戸建てをシェアハウスに改装し運営する不動産投資が注目を浴びている。好条件で物件を取得することが出来れば利回り20%を超える収益を期待することが出来るからだ。

このシェアハウス事業でのリフォームについては未だ施工実績のあるリフォーム業者、工務店は少ないが、どのような業者に依頼するかが重要である。

 

 

【高い費用対効果を見込む為のリフォーム業者選び。】

 

どの不動産投資でも言えることだが、想定利回りを実現するために満室経営がまずは目的となる。また、入居者が短期間で退去しないような配慮が必要となる。

 

リフォーム実績のあるリフォーム業者であれば通常の賃貸物件とは異なる工夫や拝領で入居率・定着率の高いシェアハウスへの改装リフォームは施工可能であり、その施工は質もグレードも高い。

 

問題となるのは、費用(コスト)。

 

シェアハウス事業では古民家等を安く仕入れ、コスパ重視のリフォームをすることで20%を超える利回りが想定可能となるので、費用をかけないリフォームで入居検討者の心を掴む必要がある。

 

上記にも記述の通り、シェアハウス事業でのリフォーム実績のある業者は少ない。通常の住宅リフォームの経験しかないリフォーム業者からはシェアハウス事業における最適なプランニングが期待できない為、心もとない。

 

高い費用を掛けて、しっかりとしたリフォームを得意とする業者は多いものの、費用を抑えた上で費用対効果を高めるようなリフォームを得意とする業者は稀であるということだ。

 

費用対効果を考慮した最低限のリフォームプランニングが可能で尚且つ、シェアハウス改装工事の実績のあるリフォーム業者を選定することがベストである。

 

ただ実績があるといっても業者選びの選択を誤ると無駄な費用を利益として搾取されるケースがあるので要注意だ。

 

 

【リフォーム業者選びの注意点】

 

例えばリフォーム業者を選ぶ際にインターネットで検索をし、上位表示されるリフォーム業者はいかがだろうか。検索した際に直ぐに出てくる業者は心無しか安心感を抱く方が多いのではないだろうか。だが、実際はその安心感は宛にはならない。インターネット検索で上位にあがってくる業者というのはホームページに手間暇をかける他、費用をかけている。そのようなリフォーム業者は大抵、施工を自社で取り行わず、仕事の募集や提案、営業といったことが主な業務となる、いわば広告代理店である。中には、施工中の現場にさえ立ち寄らないという業者もあるほどだ。よって上位に検索されるからといって優良であるとは限らない。

 

上記のようなリフォーム業者の中から業者を選ぶ際には、現場での作業経験や不動産の経験があるかどうかを確認することは必須だ。知識のないデザイナー会社のようなただのプランニング業者であれば最適なプラン等は期待出来ない。

 

建築業・不動産業の経験のないプランニング業者からの提案では、構造上の施工の向き不向きの判断や、そのエリアにあったプランニングがなされない。その上、プランニング業者の利益が大幅に施工見積もりに含まれる為、費用も必要以上に膨む。

 

事実、下請けのリフォーム業者に一式請負で業務委託をし、施工中の物件に経過確認にも全く伺わず、実用性・戦略性のないプラニングを最初にしているだけで工事代金の4割ほどを利益としている業者が実在する。

また、業務委託をしている下請け業者にも、利幅を拡大するために厳しい金額での施工を依頼しているので施工トラブルが多発する。厳しい金額でその工事を請負った下請け業者に施工管理費が確保されないことで、通常の現場よりも手薄な管理となってしまうこと、施工業者の利益確保の為の手抜き工事が取り行われること、が理由に挙げられる。

 

その費用に対する施工や施工管理、プランニングが全くなされていないことを目撃するケースは多々あり、憤りを感じるほどだ。

裁判沙汰となるケースも実際には伺うことがある。

費用対効果を重視する不動産投資ではここでの費用は削減したいところだ。

 

その様な業者には依頼しない為にも、リフォーム業者との打ち合わせでは本当に親身となってくれているかどうかを考察することをおすすめする。

 

既に、上記のようなプランニング業者に依頼している場合は、プランニングをしている業者の担当者が作業着を着たことのない、ただの営業マンである可能性が高いので、そのプランニングの根拠をしっかりと確認することだ。

 

 

【最適なプランニングとは】

 

その物件のエリアや狙うターゲット層によって様々なプランニングが可能なリフォーム業者が理想である。単に、費用をかけた設備交換等でのお部屋のグレードアップでは実用性に欠ける為、綺麗で素敵なお部屋へリフォームしたとしても入居希望者からは申し込みが入らない。仮に入っても短期解約等で想定利回りとは程遠くなってしまう上に、無駄なコストを掛けて利回りを減少させる可能性は大いにあり得る。

 

入居希望者が内見にきた際の決め手を具体的にイメージ出来るプランニングも必要となってくるので、そのような観点での打ち合わせが可能な業者を見つけることだ。

シェアハウスともなれば、起こりうるリスクも異なる為、配慮もまた変わってくる。

 

高利回りが期待できるシェアハウス事業を行うのであれば

好条件の物件探しの次は、優良な施工業者探しをしっかりとすることだ。想定以上の収益物件を生み出すことが可能となるかもしれない。

 

 

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株式会社 REVIVE  担当:相場・安西

 

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