不動産投資における賃貸リフォームとは【管理会社への依存①】

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不動産投資における賃貸リフォームとは【管理会社への依存①】

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2018/03/14 不動産投資における賃貸リフォームとは【管理会社への依存①】

 

 

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不動産投資における賃貸リフォームとは【管理会社への依存】

 

不動産投資をするにあたり入居者の確保について1度は悩まれたことがあるのではないだろうか。

 

ある程度の期間、空室が続くようであればご自身での検討が必要だ。適正な家賃設定とニーズにあった生活環境を用意することが出来ていれば、時期を問わず入居希望者はすぐに出てくるものだ。

 

まず、ご理解頂きたいのは管理会社に物件を任せているからといって必ずしも安心出来るわけではないという点だ。管理会社へ依存せず、ご自身で対策を深く考慮する必要がある。

 

本記事では、管理会社への依存による空室リスクのその理由や、ご自身での対策について記述する。

 

【管理会社の実態】

 

仮に家賃設定が共益費込みで6万円の部屋が6室ある物件を保有しているとしよう。満室の状態で管理会社へ支払う金額はいくらであろうか。

管理会社へ支払う管理料は基本5%、安くて3%程であろう。全体の家賃収入が36万円に対して、管理料は18,000円から10,800円ということとなる。

管理会社に関してはごく少数で管理部門として物件管理をしているところもあれば、46名程で物件管理を行っている等、様々だ。人件費だけでかなりの費用を要している。

それに対して、支払っている管理料はいかがだろうか。

 

上記の例でいえば、高くても管理料は18,000円である。その計算からして管理会社の企業としての視点から考察してみれば当然だが、物理的に従業員一人が一つの物件に要することの出来る時間は非常に少ないのだ。

管理会社は従業員を雇うことで固定給・交通費・経費・社会保険料・厚生年金等を支出する。また、人件費以外にも事務所代や通話料・ネット回線代・電気代・郵便送料・水道代等、様々な費用を支出する。つまり、かなりの数の物件を管理しなければ経営が成り立たないのだ。

オーナー様からの入居者成約時の広告料は、客付け業者にADとして支払っているケースがほとんどなので、そこからの収益も見込めない。

 

ここで主張したいのは、18,000円というのは支払う側からすれば高額ではあるが、もらう側からすると少額と言えるのではないか、ということだ。

 

ただ単に管理料を支払っているからと言って、管理会社が真剣に向き合ってくれているとは限らない。管理会社の手間を無くす空室対策のアドバイスとしては、賃料や敷金・礼金の削減であるからして、空室の多いオーナー様には管理会社からそのようなご相談は多いのではないだろうか。弊社の付き合いのある管理会社ではどこも忙しくて手が回らない、と口を揃えていう。

 

管理会社が悪徳というわけではない。管理会社は家賃回収から設備の故障や入居者のトラブル並びにクレーム対応に日々、追われている。そんな最中、一つの空室問題についてどれほどの労力を捧げることが出来るのか。

 

また、管理会社は実際にはほとんど入居希望者の物件案内を行っていない。物件近隣の賃貸仲介の不動産会社へマイソクを渡す、もしくはレインズ等に掲載するなどで基本は他所の業者と電話で内見方法や契約条件等の案内をしているだけである。それが何を意味しているのか。

 

管理会社は入居希望者のリアルな声を聞いていないのである。

 

何故、その物件に決めたのか。

何故、その物件に決めなかったのか。

何が、必須の希望条件であったのか。

何を、重視する希望者が多いのか。

 

を全くといって知らないのである。

 

中には、その対策として物件案内へ行った賃貸仲介不動産の営業マンへ、アンケートをとる管理会社も存在するが、営業マンこそ多忙。他業者のアンケートへ真剣には答えるはずもない。

 

必死に時間を作って空室対策を講じても、それはその管理会社担当の一個人の意見でしかないので鵜呑みにしてはならないということだ。

 

端的に言えるのは空室問題における対策への時間と知識の少ない管理会社が非常に多いというこである。

 

上記のことから、管理会社へどうにかしてほしい、という要望を伝えるだけでは空室の改善は見込めず、結果不本意に賃料を下げることになりかねない。

管理会社へ依存するリスクである。

 

 

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不動産投資における賃貸リフォームとは【管理会社への依存②】

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