東京のマンションリフォーム【１LDK・新婚層からの評判】②

失敗事例①

エリアを誤り、ターゲットである新婚層のニーズに合わず、長期空室となってしまった。最終的に仲介業者に支払うADを増やすことで成約には至ったが、空室期間や想定外のADへの出費により、想定していた利回り通りにならなかった。

失敗事例②

リフォーム後、すぐに入居者が決まるが退去も早い。入居者が入っても直ぐに退去してしまうことが続き、成約時の紹介業者へ支払う仲介手数料や退去時のクリーニング代が度重なり、想定通りの利回りとはかけ離れてしまった。

上記のような失敗事例を伺っているが、氷山の一角でしかない。

その具体的な対策としてそれぞれの事例への注意点を挙げる。

※不動産賃貸の営業にて活躍してきた弊社スタッフ、現役ベテラン営業マンへの取材による。

不動産売買営業に勤める方は不動産売買の知識は豊富なものの実際に住む方のリアルを声は聴けていないケースが多い。ここでは、実際に入居検討者を案内しリアルな声を聴き続けている不動産賃貸営業の方の意見が最も重要視される。

失敗事例①の場合は記述の通り、エリアを間違ってしまったのだ。新婚層に人気な町、価格相場が新婚層にあっていそうな町、等様々なエリアが新婚層にヒットしそうではあるが実際に新婚層がそのエリアに住むかと言ったらそうではない。１LDKを検討している新婚層の男女の実際の生活を考えてはいかがだろうか。

出産を控えている世帯は子供部屋視野に入れる為、まず１LDKは検討しない。子育てにも近隣との付き合いがある上に子供の友人関係を考慮すると一度済んだエリアを拠点とすることが理想となる為、子供が大きくなったら引っ越す、と考えることも少ない。出産を控えていれば生活費の増加も視野に入れている為、出産後に費用のかかる引っ越しは避けたいところだ。

つまり、１LDKを検討する夫婦は共働きであるということが多いのだ。これは理屈だけではなく、実際に数多くの入居検討者からのヒアリングでもそのような統計が出ている。

共働きの夫婦が物件選びにて、まず話し合うのが最寄り駅についてだ。ほぼ毎日の様に行う通勤や帰宅時にどちからが不便になることは極力避けよう、と双方にとってどこに住めば通勤が辛くならないかを話し合うのだ。その話がまとまった次のフェーズでどのような家賃、どのような間取りが良いかを検討する。都合よく、勤務先が非常に近いということも稀だ。ターゲットを絞る以上、新婚層の中で検討者の分母を如何に増やすかを戦略的に考える必要がある。

失敗事例①から考慮すると、購入された物件のエリアで新婚層をターゲットにしたリノベーションを行うべきかどうか検討する際に注意すべき点は、端的にまとめると以下の３点である。

・ターミナル駅が近い駅かどうか。

・各エリアへのアクセスが良いか悪いか。

・通勤時に混雑しないか。満員電車内での犯罪が多い等という噂がないか。

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